在明确反对万科与深铁的重组后，万科第一大股东宝能要求召开临时股东大会，意欲全面重组万科董事会。今日下午，万科2015年度股东大会在深圳总部召开，会上王石、郁亮等分别回应了股东代表们的提问。届时，万科全体参会股东的态度，将决定未来的万科，究竟是谁的万科。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，董事会主席郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。年报显示，2021年，万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

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• 1、“谁的万科”进入决战 王石：资本不能为所欲为
• 2、万科净利下跌45%，郁亮表示未来看好经营性业务
• 3、郁亮回应万科净利润下滑：管理出现问题，让股东失望了
• 4、宁波惹风波后，引发四川、重庆、江苏跟进，万科有点难
• 5、郁亮：万科股价下跌受房地产行业影响，合伙人自愿真金白银买股票

“谁的万科”进入决战 王石：资本不能为所欲为

王石在万科2015年度股东大会现场

持续近一年的万科股权之争，终于来到新的阶段。在明确反对万科与深铁的重组后，万科第一大股东宝能要求召开临时股东大会，意欲全面重组万科董事会。而一旦宝能提交的方案获得通过，万科创始人王石将被迫从这家已经发展为全球最大房地产商的公司离职。今日下午，万科2015年度股东大会在深圳总部召开，会上王石、郁亮等分别回应了股东代表们的提问。

“谁的万科”进入决战 宝能提议罢免全部董事

此前一直在暗中观察战事动态的宝能集团日前正式发出“宣战檄文”——提请股东大会罢免万科全部在任董事及两名监事。

出于自身利益角度考虑，宝能方面的上述提议，实属预料之内、情理之中。尽管万科称将于近期召开董事会审议上述请求，但根据相关规定，只要宝能执意坚持，相关罢免议案便会经股东大会“过堂”表决。届时，万科全体参会股东的态度，将决定未来的万科，究竟是谁的万科。

万科今日所发公告显示，公司近日收到钜盛华、前海人寿(皆为宝能集团旗下企业)发来的通知，宝能方面欲提请公司董事会召开临时股东大会，审议由其提出的12项议案，即将包括王石、乔世波、郁亮在内的万科十名现任董事以及解冻、廖绮云等两名监事全部予以罢免，“心细”的宝能并未将独立董事海闻纳入罢免范围，原因在于海闻之前已经请辞。

有业内人士指出，万科重组被否加上核心管理层被“血洗”，如果华润和宝能拿不出重组方案，亦或是造成整个管理团队出走，万科复牌后的股价将承受巨大的压力，中小股东恐遭受非常大的损失。

王石回应薪酬问题：

我是拿薪酬的董事长，对公司进行战略性把握

王石在大会上回应小股东对其千万元薪酬的质疑。他表示，“首先，我是执行董事，我并不是只挂名的董事长，是公司管理层的一员，是拿薪酬的董事长。”王石称，“我介入了公司管理，监督公司运转。我在国外考察学习期间，也是参与了公司具体国际项目的谈判。我对公司进行战略性的把握，监督管理团队执行董事会决策是否有偏差。”

万科监事会主席解冻：

王石还没不堪到被罢免

万科监事会主席力挺王石，解冻说：“王石是合格的董事长，没有不堪到要被罢免的程度。”他表示，王石从来没有脱离过工作岗位，即使在海外期间，也为公司提供了资源和支持。“王石是执行董事，没有单独领取津贴，是与公司管理层一样领取薪酬，其薪酬是经过每年股东大会审议确认的。过去万科业绩不断增长，但王石的薪酬没有与利润同步增长。”解冻说。

王石回应“野蛮人”问题： 

    不会一直妥协，资本不能为所欲为

王石回应称，包括他在内的万科管理层一直在妥协。他说：“你们有没有注意到我身上的表现，从去年我当时来停牌时候的内部的一个讲话，在社会上的反响，和在不同场合我的表态，和今天我坐在这里我的态度，你们应该看到，万科管理层包括我在内，我们为了万科这个品牌、为了我们社会各个利益的相关者，只要整个让大家感到在这种股东更换当中，我们管理层、我们艰辛的、我们创造的、我们守望的对各个利益相关的一致往前走的利益，我们一直在妥协。我相信媒体应该是可以感到的，有关的监管部门是可以感到的，我们在妥协当中的我们应该对手也是感觉到的，并不等于说我们这个会是怎么样的会，当然在现代社会当中，第一，我们遵守游戏规则，第二，实际上的智慧是什么呢，就是妥协，我赞成这位股东提的这样一个建议。”

王石称，协调各方面的利益，尤其是如何来稳定，应该说万科本身一直是在妥协的，他说，这种妥协也是有个度的，底线是消费者、合作伙伴、社会各个方面接受的万科已经形成的一些阳光、透明的原则。王石称，大股东也必须遵守监管部门的要求，不能为所欲为。他说，“中国还有相关监管部门，在中国改革开放至今，如何运行这个市场，监管部门已经有了相当的经验，相信监管部门这个时候会出来表态的，为什么我们乐观，就乐观在这里，不是资本你想怎么做就怎么做的。”

王石回应何时放手万科：

希望郁亮成为董事长接替我

“我曾经说过，我说我的成功应该是没有人再需要我，这才是成功，从现在来看，我还不太成功，因为现在还有一个重点，有提案要把我掀掉。我希望郁亮能代替我，如果能实现当然好，郁亮成为董事长，当然我同时辞职，如果我还没被罢免的话，这是不错的一个建议。”王石回应称。

王石回应重组方案问题：

重组深铁方案董事会已通过 可以往前推进

王石表示，重组方案推进之后，最终的规模、具体的价格还要到董事会和股东大会决议，“这个程序最快也得两到三个月的时间，这个过程中，并不是说这个董事会通过了就通过，通过就是同意这样重组往下进行，进行下去很多工作要做，没有两个月到三个月的时间是完不成的，完成之后还需要开董事会，还需要开股东大会，如果是那个方案，像昨天这样的结果，当然今天开股东大会也通不过了，我们应该说在这方面还是有时间、还是有空间的”。

郁亮回应被罢免：

管理团队感到有心无力

在股东大会上，有小股东代表提问，管理层对于宝能罢免议案的态度。“我们尊重每个股东的权益，这是他们的选择，近期董事会会讨论相关议案。”郁亮表示，“对于我们来说，罢免万科所有的董事及监事，确实对万科造成非常大的困扰。去年万科员工队伍开始出现不稳定，我们尽可能维持，没有对业绩造成影响。”

但是，郁亮说，上个礼拜罢免议案提出后，“我们部分已经签约和销售的项目面临解约风险，银行对万科的信用评级慎重考虑，合作方调整商务条款，猎头打我们员工的主意。管理团队会尽力维持，但是今天我们也感到有心无力。”

“王石主席和我的去留问题并不重要，但是万科普通员工的人心如果散了，股东和相关方的利益都得不到保证。我们在任每一天都会尽到自己的责任。”郁亮表示。

（以上回答发布于2016-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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万科净利下跌45%，郁亮表示未来看好经营性业务

继2021年年中集体检讨后，万科管理层又一次开始自我反思。

3月31日， 万科A（000002.SZ） 公布了2021年的“成绩单”，并同步举行了业绩发布会。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，董事会主席郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。

对比往年，万科2021年的年报“成绩”可以说“既在意料之外，又在情理之中”。年报显示，2021年，万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

令人意外的是，在近期房地产板块整体形势一片向好的情形下，万科今天的反弹力度并不大。

被疑“业绩洗澡”

至于净利润下滑，万科表示有三点原因， 主因是毛利率下滑，其次是投资收益回落，再是计提减值 。2021年，万科的毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。其实， 近两年，房地产行业的毛利率下滑已成行业共性 。新京报推出的2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示，平均毛利率为22.41%，而2020年上半年则为28.1%。

郁亮还在业绩会上补充了另两个影响净利润的原因。 一是管理方式存在离散度大、参差不齐的问题；二是新赛道的学费高昂。

虽然看似理由很充分，但是万科营收在增长，净利润却几乎腰斩，这也让投资者直接质问万科，是否在“业绩洗澡”。

所谓业绩洗澡是指，上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨。

“业绩洗澡的门票不能太贵吧，郁亮在内的管理层因为业绩下降个人收入也是大幅下降的，如果万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上， 用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能。 ”万科总裁祝九胜直言。“我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”

万科年报显示，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。

祝九胜补充道，“我们更愿意选择‘冲凉’的方式来形容万科业绩，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更 健康 ，头脑更清醒。”会上，郁亮提到对万科2022年的发展要求，就是“企稳回升”。

郁亮指出，政策暖风频出、庞大的市场基础、依然处于行业第一阵营开发业务销售规模等多重因素，都让万科有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。万科开发经营本部首席合伙人张海强调，今年的开发毛利率维持在20%，以此作为净利润企稳的保障。

看好经营性业务

不难看出，即使坦承在业务的多赛道同时 探索 ，付出了比预想更大的成本，甚至对过往业绩产生了影响，但郁亮仍然对这些赛道保持乐观。在郁亮看来，未来， 经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。

从业务板块来看万科的收入，其房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%；物业服务营收为198.3亿元，占比4.4%。不过，拆分来看，包括物业（万物云）、物流仓储（万纬物流）、租赁住宅（泊寓）、商业开发与运营（印力）等业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面均有提升。

其中，2021年万物云收入首次超过200亿元，达到240.4亿元，同比增长32.1%。万科称，这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。

在业绩发布会上， 被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示能不能独立上市是判断标准。 至于为什么希望经营服务独立上市，郁亮直言，“ 孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。 ”

毕竟，2018年郁亮还在扬言，万物云决不上市。到了2019年，口风就变成等成为城市服务商就上市。2020年，郁亮再次改口称万物云一定会上市，但时间还没确定。时间进行到2021年11月， 万物云正式开启了港股上市之路。

“万物云在30日拿到了‘小路条’。”万科物业事业集团首席合伙人朱保全在会上表示，“当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。”

地产分析师严跃进对媒体表示， 房地产行业的规模已基本稳定，当下房企 探索 的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企的分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。

郁亮回应万科净利润下滑：管理出现问题，让股东失望了

一是管理方式离散度大的问题，如充分授权、分布式管理方式已不适应目前竞争激烈、复杂的项目竞争；也使投资出现了少部分失误，切大饼的方式将额度分到了区域，市场变化时弱点表现出来，出现了当地公司过高估计市场和冒进动作。

二是多赛道同时 探索 消耗了过多成本，并未产生良好利润。

“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名股东表示诚挚的歉意。”郁亮表示，2022年万科的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成。（许倩）

宁波惹风波后，引发四川、重庆、江苏跟进，万科有点难

文丨西部菌

“干啥啥不行，收钱第一名”。近日，一面由宁波镇海中梁首府业主赠给“万科中国好物业”的锦旗在社交平台传播。

最新消息显示，万科物业宁波公司已发布公告，拟向涉事街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。这被外界解读为，难道给“差评”就撂挑子？

更让万科物业没想到的是，媒体报道，继宁波业主带头后，目前已有四川、重庆、江苏等多地业主效仿，赠送写有同样内容的锦旗给所在小区物业。

对于自家物业，每个业主可能都有吐槽的地方。甚至有网友调侃，万科物业如果不行，整个物业行业，不知道那个公司敢说行了。

但万科物业的这一遭遇，或反映出一个非常现实的问题——“老大”没那么好当。

01

先来看看此事的原委。

按照万科物业方面的说法，此事系因业主不满万科物业启动收取人防车位租赁费而起：

这些年，物业和业主之间的争议，全国范围内大大小小的发生了不少。停车费争议就是其中的常见原因。

相对来说，此事中宁波业主一言不合就送锦旗，可能还是相对柔性的“行为艺术”表达，“干啥啥不行 收钱第一名”或确有点刺耳，但客观说，未必就一定要到“闹掰” 的地步。

按照万科物业方面的说法，之所以选择“撂挑子”，是因为“这件事对整个物业行业的负面影响太大，我们必须表明态度”——大有为整个物业行业而“战”的架势。从万科的行业地位来说，这可能称得上是“大哥”的担当。

但在外界看来，这多少都有点“撒娇”的意味。

一方面，相比业主一言不合送锦旗，万科物业一言不合就“撂挑子”，反倒显得过于“严肃”了。说句好听点，这是“玻璃心 ”；说得难听点，有点过于摆“大哥”的谱了。也很容易将自己置于更被动的状态——这一次可以“撂挑子”，下一次怎么办？

另一方面，与多地业主的效仿跟进不同，宣称“这件事对整个物业行业的负面影响太大”的万科物业，却并未听说引来“同僚”的“效仿”。对比之下，这也足以说明一些问题。

所以，西部城事是真心希望此事最终能够“以和为贵”，双方坐下来解决。“撂挑子”对万科物业未必有利，对整个行业来讲，此风也真的不可长。

02

作为行业老大，万科物业的一举一动自然难免让外界放大其自身的问题。

今年已成立30年的万科物业，其实很早就对外透露过“分拆上市”的消息。

但眼看“兄弟们”都成功上市，或者迈出实质性步伐，万科物业反倒显得“退缩”了：

统计显示，去年共有12家物管企业上市；今年上半年，6家成功上市，更有10家物管企业递交了上市申请书。

房企们不约而同地扎堆分拆物业上市，原因并不难理解。

首先，上市当然是为了“资本”。尤其是在最近房企遭遇3条红线的大背景下，未来分拆物业上市的选择将更为普遍。

简单理解，分拆物业上市，实际就是给公司再造一个融资平台，可以有效缓解房企的资金压力。今年整体的融资收紧，且调控加码，分拆物业上市自然成了不少房企应对资金压力为数不多的选择。

当然，这也确实是中国房地产市场发展到一定规模后的必然。

从中指数据的统计看，去年中国前20强房企的销售额都突破了1000亿。这意味着很多房企已经积累了相当多的物业客户，将这一块的业务分拆上市，实际就是对既有资源的一种“变现”。

如果说在过去，相当多房企的物业市场规模都还有限，难以单独撑起上市公司，那么经历了近几年的快速扩张，不少房企目前时机已经成熟了。

另外，还有一个非常重要的点，房企分拆物业上市，也给自己增加了一个新的业务板块——服务业。

过去说到开发商，总是觉得人家就是建房子、卖房子的，但是物业却是服务业。从这个角度看，也算是房企产业结构的自我升级。并且，它也符合这几年不少房企的“轻资产”发展趋势。

所以，房企分拆物业上市，在这一两年呈现出加速的趋势，其实是内外因共同塑造的结果。并且可以预期，目前还只是开始。

03

但是，市场前景看涨，并不一定能“躺着赚钱”。

据克而瑞数据，截至2019年末，万科物业在管总面积为4.38亿平方米，稳居物管行业第一。并且万科也被称为是唯一一家营收、品牌价值双百亿物业企业。

但如这次锦旗风波所示，越来越多的房企发力物业，业主的诉求越来越高，物业市场的格局还远未到定型阶段，万科的“老大”并不好当。

2018年，万科董事会主席郁亮就万科物业上市问题作出正面回应——“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

并且，郁亮认为：

然而，就在万科物业“静等”千亿目标到来的同时，今年5月12日，碧桂园服务率先成为国内首家市值破千亿的物业公司。

营收方面，2019年碧桂园服务为96.449亿元，万科物业则首次突破100亿，依然居行业第一。

但今年上半年，碧桂园服务与万科物业的营收差距已经缩小到5亿左右。今年万科物业的“老大”头衔是否要被让出，实在不好说。

另外，来自乐居 财经 的数据显示，万科物业虽然营收规模领先于整个行业，但其对应的成本增速一直高于营收增速：

甚至，今年上半年，万科物业毛利率已经低于碧桂园服务毛利率5个点以上。

04

一定程度上说，作为老牌物业，万科物业目前已经处于 “守擂”的状态，而其他房企物业新势力的来势汹汹，则直接发起了挑战。

对万科来说，这几年销售规模连续被恒大、碧桂园超越，甚至融创也迅速逼近，这对物业的未来扩张其实并非好消息。

相对房企格局的大势已定，各家房企在物业上的“厮杀”才刚刚开始。这是一个可塑度很高的领域。

而行业“老大”万科物业遭遇的送“锦旗”风波，也足以证明消费者对物业服务的整体满意度仍有待提升。

这对行业来说，其实是压力与机遇并存。压力在于，即便如万科物业这样的头部品牌，也要面临“出局”的可能性；机遇在于，所有的物业公司，都有机会站到更高的位置。

郁亮：万科股价下跌受房地产行业影响，合伙人自愿真金白银买股票

“万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的。”

6月30日，在万科2020年度股东大会上，董事会主席郁亮在提到股价问题时称，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。

他说，“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。”

郁亮表示在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。希望万科能在包括大股东在内的所有股东支持下，做得更好。

今天给各位分享郁亮回应万科股价的内容就聊到这里吧，其周记财经对郁亮万科万亿市值进行了解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注周记财经！