3月31日，万科终于召开2020年度业绩发布会。在董事会主席郁亮看来，万科已经在与互联网企业竞争人才，如鹅厂腾讯。事实上并不及市场预期，投资者在二级市场用脚投票，万科股价低开低走，截至3月31日收盘报每股30元，跌幅4.37%，成为A股房地产板块跌幅最大的股票。于万科而言，2020年末项目存货跌价准备为41.8亿元，较2019年末29.9亿元的项目存货跌价准备金额再次提升11.9亿元。仅计提的存货跌价准备，便影响税后净利润19.8亿元，归属于母公司股东的净利润14.5亿元。万科致股东中发出了这样的疑问。郁亮表示，万科近年一直在做组织的建设问题。2020年，深化组织重建、完成事人匹配是万科的重点事项。

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观点直击｜郁亮：万科要和“鹅厂”竞争人才了

3月31日，万科终于召开2020年度业绩发布会。

与过往无异，万科总是会在开场前播放几个的暖场视频。过去几次，大多是旗下物业、物流、商业、城市更新等业务的介绍。

这一次，直到业绩发布会正式开始，也没有听到一句与业绩相关的话语，取而代之的是一条条动画短片，唱歌、跑步、健身等，不一而足。

简单的开头已表达万科对未来的一些想法：“筋厂”厂牌，“认真做事，坚持理想，不妥协、不认输”的标签。

“万科去年第一次提出品牌年轻化，现在也有了厂牌，这背后有个很大的背景。”在董事会主席郁亮看来，万科已经在与互联网企业竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。

“如何发现优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。”郁亮称。

行业从土地红利、金融红利步入管理红利时代，无疑是万科最重要的论断，万科在年报致股东函中，便用21个字宣告：“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”

或许这是一种无奈，行业盈利水平下降，作为行业龙头的万科亦无法避免。

如万科所言，过去是决定收获的多少、发展的快慢；如今是决定企业的生存，不能胜出则意味着淘汰。

地产制造业

对于万科2020年业绩，市场普遍给了“稳健”二字的评价。

营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%、归属于上市公司股东净利润415.16亿元，同比增长6.8%、万物云对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%……

事实上并不及市场预期，投资者在二级市场用脚投票，万科股价低开低走，截至3月31日收盘报每股30元，跌幅4.37%，成为A股房地产板块跌幅最大的股票。

“蜗牛”般的利润增速，也许是最大的问题。

“我们不能再赚大钱和快钱，但还是可以靠自己的努力做到去挣慢钱，长钱和老实钱。”在郁亮看来，没有生产要素红利的未来，房地产要回归实业属性，回报水平逐渐向 社会 的平均水平靠拢。

盈利能力的下降已成为不争的事实，整个行业如此，万科也没办法避免。

数据显示，2020年，房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。集团全面摊薄净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。

这是继2019年房地产及相关业务结算毛利率下降2.5个百分点、全面摊薄的净资产收益率下降1.0个百分点后，再次降低。

总裁、首席执行官祝九胜坦承，万科内部已经形成共识：短期房地产利润率仍存在下降趋势，长期房地产行业回报水平会保持在 社会 平均水平。

换而言之，下降是必然。

高地价，限房价，成为房企盈利能力下降的最大因素，甚至出现不少地区项目需要计提资产减值准备。

于万科而言，2020年末项目存货跌价准备为41.8亿元，较2019年末29.9亿元的项目存货跌价准备金额再次提升11.9亿元。仅计提的存货跌价准备，便影响税后净利润19.8亿元，归属于母公司股东的净利润14.5亿元。

虽然祝九胜还指出行业的回报率不等于企业回报率，能够提供好产品好服务的企业回报率能高于行业的均值，但目前万科面对的情况，难度比以往大，也需要更多努力。

“过去四年的政策调控，应该让所有的市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性，哪怕在疫情期间都没改变过。”郁亮指出，从去年下半年开始推出的一系列政策，包括三道红线、银行两道红线、两集中供地等，背后的源头就是房住不炒。

“政策出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。”郁亮称：“房子就是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业。”

再论管理红利

“我们能否抓住机会？”万科致股东中发出了这样的疑问。

“管理红利时代给我们一些新的命题，新的思考，新的应对。”祝九胜介绍万科对于这一方面的思考，应对的举措被归结为两个方面，避免致命短板、打造自身长项。

在郁亮看来，万科近年战略比较清晰，也就暴露了两个短板：组织和人才。

“当我们达到全面管理红利时代的时候，业务协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题。”郁亮表示，万科近年一直在做组织的建设问题。

郁亮并没有深入展开这一话题，据观点地产新媒体了解，过去三年，万科持续处于调整变革阶段，2018年提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线，2019年工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，同年2月郁亮在深圳对媒体透露要开启“大江大海”计划。

2020年，深化组织重建、完成事人匹配是万科的重点事项。

万科于5月左右设立食品事业部，布局养猪等行业，7月在南方区域新设商业事业部，8月设立西北区域事业集团。至12月万科将总部包括招采、工程等部分职能搬迁至上海，同月成立酒店及度假事业部，合并冰雪事业部，丁长峰继续担任负责人。

“组织适配战略，人才需要先行。所以万科现在也有了‘筋厂’厂牌”，郁亮指，这不仅是品牌年轻化的考虑，还有一个大背景是万科已经在与互联网企业在竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。

这或许也是另一种焦虑。过去在开发能力上打造的规模与高周转已经变成次要，开发之外的能力成为房地产商们找机会的突破口，所以在人才方面，也不单纯要求房地产行业人才。

“2000年左右开始，我们进入房地产黄金时代，行业没什么人才，那时候有新动力计划，以中海为代表，有海盗行动，2007年，万科预感可以完成千亿，为解决管理问题启动007行动。”

郁亮指出，管理红利时代到了，组织匹配战略，同时还要实现人才和事情匹配，同时又启动了综合竞争，综合竞争的维度要放在整个 社会 上去看。

有意思的是，郁亮甚至直接在业绩会上打起了招聘广告：“必须从全 社会 邀请优秀人才加入，各位如果有非常优秀的十分人才我们非常欢迎。”

以下为万科2020年度业绩会现场问答实录：

现场提问：目前公司处于黄档，但是负债率离标准70%的要求非常近，想问一下公司未来的还款计划和节奏安排？未来有没有考虑适当放松资产负债率要求？

韩慧华： 万科长期以来都是坚持非常稳健的财务策略，我们致力于保持 健康 的财务状况和优秀的信用评级，这是一直以来都是在坚守的。

2021年经营性现金流532亿元，这是万科12年来连续的经营性现金流为正，期末在手现金是1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18%，长期维持在行业的低位，有息负债的总额占到总资产的比只有3.8%，这些指标比年初都有更进一步的优化，稳健的财务策略在未来会长期的坚持，现在剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，我们非常有信心在一季度能够回到绿档。

行业已经来到了管理红利的时代，过往的高负债，高杠杆，高库存的发展模式其实已经被改写了，我们不能再依靠囤积生产资料升值来赚钱，我们也不能依靠加杠杆来赚金融红利的钱，我们相信稳健的财务策略和财政政策让我们保持更大的发展空间和弹性，未来万科会持续稳健运营。

郁亮： 刚才说到净负债率会不会太低，会不会影响发展的问题，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。

比如说今年土地的集中供应问题，对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，所以正好是我们用一个18.1%的净负债率有可能是等待市场变化的机会。

所以，我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。

现场提问：万科入股泰禾进展如何，之前有市场信息说万科背景的黄耀文任职泰禾的副总经理，后续万科会介入泰禾的经营管理，是否会考虑整体接盘？

祝九胜： 对于这个问题，我想给三个方面的回答和回应。第一、泰禾的问题，如果能够得到妥善的解决，它最大的客户，对它打交道的金融机构以及项目股东，相关各方来说，这都是一件很好的事情。

同时我们看到事比较难办了，也是一件很难的事情，从去年中期业绩推介到今年年报的业绩推介，已经有半年时间了，进展还是不顺利的。

第二、帮人忙不能给自己添乱，在一开始的时候，万科是否入股泰禾还是有严格的入股前提条件，只有达成的全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真实入股，目前的进度，距离入股还有相当大的难度。

第三、解题就像解锁，钥匙还是在泰禾自身和泰禾相关的债权人的手上，至于资管公司是一个正在酝酿阶段，是个操盘公司，不是接盘公司。操盘公司就是受各方委托，具体来干活的，具体来启动项目，面对项目上的具体的建造，启动，销售这些问题的，不承担项目本身的债权债务关系。

泰禾的问题，整体解决还需要很长的时间，不排除有少数项目是有可能先行解套的，在前一段时间，相关各方也在讨论在商议这个事情，能否成立一个操盘公司，对于少数资源条件好，债权债务的协议都达成，各方都支持的项目能够先行启动，尝试通过盘活项目自身资源恢复开工和销售方面来解决一部分问题，当然具体的方案还在探讨过程中。

现场提问：公司现在非住宅开发业务，包括物业、物流、商业、长租这些业务中，公司未来发展的优先级或者资源分配的重心是哪一块或者哪几块？讲到管理红利，能不能请具体分享一下管理红利的纬度，在管理红利时代，公司觉得哪些方面是万科做的还可以，但是后续需要重点提升的？

王海武： 板块上的投资，我们都会非常重视，但是究竟投在哪里，投多少？我们的侧重其实还是核心要回到和城市同步发展和客户同步发展，客户的需求就是我们投资的重点，也是我们的方向，我们如何判断客户的需求和城市的发展呢？

有三个指标，第一、看这个城市、包括人口导入的情况。第二、客户、城市都是在配套不断完善的客户中，客户对配套的完善有非常强的需求。第三、会看产业是不是有导入，是不是有聚集，因为刚才谈到的生活、生产和生态，这三生融合根本上来讲还是一开始的出发点是生产、或者说吃住平衡，工作机会，这是客户发展的基础，我们从人口的导入，产业的聚集和配套完善这三个纬度判断究竟该在哪里投资？

在7个BU，我们的这些新的业务板块方面，我们的优先级，资源配置并不会有一个预设的目标，或者预设的规划，我们还是牢牢把握投资的原则和在这个过程中一直坚持的准则，根据实际的情况，发现机会，同时去捕捉机会。

郁亮： 我补充一下，其实我们对投资来说，当然首先考虑每个业务的发展潜力有多大，第二看看我们的能力有多高？如果说潜力大，没能力也做不下去，光投资，无效投资，失败投资更可怕，本身业务有发展空间的前提下，能力大小，能力成为我们的优先级，如果这方面没有优先级，只能说能力优先，没有相应的能力，没有金刚钻不揽瓷器活，没有能力，我们不会做投资，所以我想这点补充一下。

关于上市的问题，不同业务类型最终都要接受市场检验，我们先后都会上市，只是在我们业务上市过程中，我们会选择，我们会考虑两点：一个是全面和长期，全面指的是万科今天的每个业务相互之间有协同性，所以我从整体集团业务的协同性出发，是万科集团业务协同性最好，效益最好的角度出发来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务的问题，所以放在整个大的平台上去考虑，平台价值最大化。

第二，长期是不需要赶资本市场的热点，我们不是把业务养大了卖掉，并不把卖掉业务作为我们业务成功的标志，而是这个业务能够越做越好长期做下去为标记，为自己的目标，所以在短期资本市场热点来决定我们的上市安排等等，不是万科的选择，所以在上市问题上，我们肯定会安排上市，但是我们这里面会考虑全面的协同性和长期主义的角度。

祝九胜： 管理红利时代确实给我们一些新的命题，新的思考，和需要做新的应对。我们也研究了很长一段时间，面对管理红利时代我们主要要怎么应对？两句话，或者两个关键词，既要避免致命的短板也要打造自身长项。

管理红利时代是由原来赚钱逻辑可以靠土地，可以靠金融这些要素去赚钱的逻辑，变成了以能力、以劳动挣钱的逻辑转变，在靠能力挣钱的逻辑下，要避免致命短板，还要打造自身的长项。因为管理红利时代是以充分竞争为主要特征，竞争的力度是比以前要强很多，企业不可能再靠一两样关键的资源就能够打赢仗，就能够获胜，所以均好无短板是这个时代的必然要求。

我们需要做到以下几点：第一、在每一条选定的赛道上建立领先的竞争优势，每项业务是根据行业演变的趋势发现的机会找到赢得竞争的关键因素，建立竞争对手难以模仿的价值主张和竞争优势，从规模数量的竞争转化为客户创造价值的竞争。

第二、形成立体组合的能力拼图，因为竞争力度增加，只有小团队的能力不够，只有找到突破难点的行业力量形成中后台的工作，才有可能应对现在和未来竞争的烈度。

第三、让 科技 融入业务，提高 科技 运用的水平，不断释放潜在的价值。 科技 不光是业务和管理的附属，它已经变成改变创新的力量，让 科技 融入到业务当中去，我们要做好三个方面的应对。

当然刚才边回答也边反思，可能我们用的语言过于万科化，过于公司化，如果用更通俗的语言，我自己做了一点简单思考，跟你分享一下，也就是在管理红利时代，我们需要把客户服务好，把产品和服务要做好，把公司运营好，这里面体现能力优先， 科技 融入，要把生态打造好，要把投资者关系和股东回报做好。

总而言之，这几个纬度的要求会更高，只要我们做到努力工作，度日如年，能够回报好股东和利益相关方，能够应对客户市场的变化，做到三生融合等等要求，我们还是有信心能够很好的适应管理红利时代给我们提出来挑战，给我们提出的新的要求。

郁亮： 我再补充一下，万科战略比较清晰，这几年是相对比较清晰的，在战略比较清晰的情况下，我们两个短板暴露出来了，一个组织，一个人才，当我们达到全面管理红利时代的时候，业务的协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题，万科两年一直在做组织的建设问题，我们是围绕这个来展开的。

这里我不多讲，还有一个问题，万科遇到的挑战是人才的挑战，在组织适配战略的情况下，人才需要先行。大家知道，万科去年开始在行业内第一次提出品牌年轻化的做法，我们万科现在也有了这个厂牌，不仅是品牌年轻化的考虑，还有很大的背景，今天我们知道互联网企业，像腾讯、鹅厂都是厂牌，万科在跟他们竞争人才， 科技 已经融入到万科的方方面面去了。

所以我们跟这些互联网大厂企业之间，人才变的互有往来，这种情况下，我们发现对人才定义的要求发生变化了，原先从整个行业的优秀人才就可以了，而现在需要从全 社会 的优秀人才作为标准了，所以，今天万科需要十分人才， 社会 中的佼佼者，这个是我想组织如何适配战略，如何发现上 社会 上的优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。

本文源自观点地产网

郁亮回应万科净利润下滑：管理出现问题，让股东失望了

一是管理方式离散度大的问题，如充分授权、分布式管理方式已不适应目前竞争激烈、复杂的项目竞争；也使投资出现了少部分失误，切大饼的方式将额度分到了区域，市场变化时弱点表现出来，出现了当地公司过高估计市场和冒进动作。

二是多赛道同时 探索 消耗了过多成本，并未产生良好利润。

“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名股东表示诚挚的歉意。”郁亮表示，2022年万科的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成。（许倩）

“谁的万科”进入决战 王石：资本不能为所欲为

王石在万科2015年度股东大会现场

持续近一年的万科股权之争，终于来到新的阶段。在明确反对万科与深铁的重组后，万科第一大股东宝能要求召开临时股东大会，意欲全面重组万科董事会。而一旦宝能提交的方案获得通过，万科创始人王石将被迫从这家已经发展为全球最大房地产商的公司离职。今日下午，万科2015年度股东大会在深圳总部召开，会上王石、郁亮等分别回应了股东代表们的提问。

“谁的万科”进入决战 宝能提议罢免全部董事

此前一直在暗中观察战事动态的宝能集团日前正式发出“宣战檄文”——提请股东大会罢免万科全部在任董事及两名监事。

出于自身利益角度考虑，宝能方面的上述提议，实属预料之内、情理之中。尽管万科称将于近期召开董事会审议上述请求，但根据相关规定，只要宝能执意坚持，相关罢免议案便会经股东大会“过堂”表决。届时，万科全体参会股东的态度，将决定未来的万科，究竟是谁的万科。

万科今日所发公告显示，公司近日收到钜盛华、前海人寿(皆为宝能集团旗下企业)发来的通知，宝能方面欲提请公司董事会召开临时股东大会，审议由其提出的12项议案，即将包括王石、乔世波、郁亮在内的万科十名现任董事以及解冻、廖绮云等两名监事全部予以罢免，“心细”的宝能并未将独立董事海闻纳入罢免范围，原因在于海闻之前已经请辞。

有业内人士指出，万科重组被否加上核心管理层被“血洗”，如果华润和宝能拿不出重组方案，亦或是造成整个管理团队出走，万科复牌后的股价将承受巨大的压力，中小股东恐遭受非常大的损失。

王石回应薪酬问题：

我是拿薪酬的董事长，对公司进行战略性把握

王石在大会上回应小股东对其千万元薪酬的质疑。他表示，“首先，我是执行董事，我并不是只挂名的董事长，是公司管理层的一员，是拿薪酬的董事长。”王石称，“我介入了公司管理，监督公司运转。我在国外考察学习期间，也是参与了公司具体国际项目的谈判。我对公司进行战略性的把握，监督管理团队执行董事会决策是否有偏差。”

万科监事会主席解冻：

王石还没不堪到被罢免

万科监事会主席力挺王石，解冻说：“王石是合格的董事长，没有不堪到要被罢免的程度。”他表示，王石从来没有脱离过工作岗位，即使在海外期间，也为公司提供了资源和支持。“王石是执行董事，没有单独领取津贴，是与公司管理层一样领取薪酬，其薪酬是经过每年股东大会审议确认的。过去万科业绩不断增长，但王石的薪酬没有与利润同步增长。”解冻说。

王石回应“野蛮人”问题： 

    不会一直妥协，资本不能为所欲为

王石回应称，包括他在内的万科管理层一直在妥协。他说：“你们有没有注意到我身上的表现，从去年我当时来停牌时候的内部的一个讲话，在社会上的反响，和在不同场合我的表态，和今天我坐在这里我的态度，你们应该看到，万科管理层包括我在内，我们为了万科这个品牌、为了我们社会各个利益的相关者，只要整个让大家感到在这种股东更换当中，我们管理层、我们艰辛的、我们创造的、我们守望的对各个利益相关的一致往前走的利益，我们一直在妥协。我相信媒体应该是可以感到的，有关的监管部门是可以感到的，我们在妥协当中的我们应该对手也是感觉到的，并不等于说我们这个会是怎么样的会，当然在现代社会当中，第一，我们遵守游戏规则，第二，实际上的智慧是什么呢，就是妥协，我赞成这位股东提的这样一个建议。”

王石称，协调各方面的利益，尤其是如何来稳定，应该说万科本身一直是在妥协的，他说，这种妥协也是有个度的，底线是消费者、合作伙伴、社会各个方面接受的万科已经形成的一些阳光、透明的原则。王石称，大股东也必须遵守监管部门的要求，不能为所欲为。他说，“中国还有相关监管部门，在中国改革开放至今，如何运行这个市场，监管部门已经有了相当的经验，相信监管部门这个时候会出来表态的，为什么我们乐观，就乐观在这里，不是资本你想怎么做就怎么做的。”

王石回应何时放手万科：

希望郁亮成为董事长接替我

“我曾经说过，我说我的成功应该是没有人再需要我，这才是成功，从现在来看，我还不太成功，因为现在还有一个重点，有提案要把我掀掉。我希望郁亮能代替我，如果能实现当然好，郁亮成为董事长，当然我同时辞职，如果我还没被罢免的话，这是不错的一个建议。”王石回应称。

王石回应重组方案问题：

重组深铁方案董事会已通过 可以往前推进

王石表示，重组方案推进之后，最终的规模、具体的价格还要到董事会和股东大会决议，“这个程序最快也得两到三个月的时间，这个过程中，并不是说这个董事会通过了就通过，通过就是同意这样重组往下进行，进行下去很多工作要做，没有两个月到三个月的时间是完不成的，完成之后还需要开董事会，还需要开股东大会，如果是那个方案，像昨天这样的结果，当然今天开股东大会也通不过了，我们应该说在这方面还是有时间、还是有空间的”。

郁亮回应被罢免：

管理团队感到有心无力

在股东大会上，有小股东代表提问，管理层对于宝能罢免议案的态度。“我们尊重每个股东的权益，这是他们的选择，近期董事会会讨论相关议案。”郁亮表示，“对于我们来说，罢免万科所有的董事及监事，确实对万科造成非常大的困扰。去年万科员工队伍开始出现不稳定，我们尽可能维持，没有对业绩造成影响。”

但是，郁亮说，上个礼拜罢免议案提出后，“我们部分已经签约和销售的项目面临解约风险，银行对万科的信用评级慎重考虑，合作方调整商务条款，猎头打我们员工的主意。管理团队会尽力维持，但是今天我们也感到有心无力。”

“王石主席和我的去留问题并不重要，但是万科普通员工的人心如果散了，股东和相关方的利益都得不到保证。我们在任每一天都会尽到自己的责任。”郁亮表示。

（以上回答发布于2016-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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郁亮：万科股价下跌受房地产行业影响，合伙人自愿真金白银买股票

“万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的。”

6月30日，在万科2020年度股东大会上，董事会主席郁亮在提到股价问题时称，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。

他说，“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。”

郁亮表示在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。希望万科能在包括大股东在内的所有股东支持下，做得更好。

宁波惹风波后，引发四川、重庆、江苏跟进，万科有点难

文丨西部菌

“干啥啥不行，收钱第一名”。近日，一面由宁波镇海中梁首府业主赠给“万科中国好物业”的锦旗在社交平台传播。

最新消息显示，万科物业宁波公司已发布公告，拟向涉事街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。这被外界解读为，难道给“差评”就撂挑子？

更让万科物业没想到的是，媒体报道，继宁波业主带头后，目前已有四川、重庆、江苏等多地业主效仿，赠送写有同样内容的锦旗给所在小区物业。

对于自家物业，每个业主可能都有吐槽的地方。甚至有网友调侃，万科物业如果不行，整个物业行业，不知道那个公司敢说行了。

但万科物业的这一遭遇，或反映出一个非常现实的问题——“老大”没那么好当。

01

先来看看此事的原委。

按照万科物业方面的说法，此事系因业主不满万科物业启动收取人防车位租赁费而起：

这些年，物业和业主之间的争议，全国范围内大大小小的发生了不少。停车费争议就是其中的常见原因。

相对来说，此事中宁波业主一言不合就送锦旗，可能还是相对柔性的“行为艺术”表达，“干啥啥不行 收钱第一名”或确有点刺耳，但客观说，未必就一定要到“闹掰” 的地步。

按照万科物业方面的说法，之所以选择“撂挑子”，是因为“这件事对整个物业行业的负面影响太大，我们必须表明态度”——大有为整个物业行业而“战”的架势。从万科的行业地位来说，这可能称得上是“大哥”的担当。

但在外界看来，这多少都有点“撒娇”的意味。

一方面，相比业主一言不合送锦旗，万科物业一言不合就“撂挑子”，反倒显得过于“严肃”了。说句好听点，这是“玻璃心 ”；说得难听点，有点过于摆“大哥”的谱了。也很容易将自己置于更被动的状态——这一次可以“撂挑子”，下一次怎么办？

另一方面，与多地业主的效仿跟进不同，宣称“这件事对整个物业行业的负面影响太大”的万科物业，却并未听说引来“同僚”的“效仿”。对比之下，这也足以说明一些问题。

所以，西部城事是真心希望此事最终能够“以和为贵”，双方坐下来解决。“撂挑子”对万科物业未必有利，对整个行业来讲，此风也真的不可长。

02

作为行业老大，万科物业的一举一动自然难免让外界放大其自身的问题。

今年已成立30年的万科物业，其实很早就对外透露过“分拆上市”的消息。

但眼看“兄弟们”都成功上市，或者迈出实质性步伐，万科物业反倒显得“退缩”了：

统计显示，去年共有12家物管企业上市；今年上半年，6家成功上市，更有10家物管企业递交了上市申请书。

房企们不约而同地扎堆分拆物业上市，原因并不难理解。

首先，上市当然是为了“资本”。尤其是在最近房企遭遇3条红线的大背景下，未来分拆物业上市的选择将更为普遍。

简单理解，分拆物业上市，实际就是给公司再造一个融资平台，可以有效缓解房企的资金压力。今年整体的融资收紧，且调控加码，分拆物业上市自然成了不少房企应对资金压力为数不多的选择。

当然，这也确实是中国房地产市场发展到一定规模后的必然。

从中指数据的统计看，去年中国前20强房企的销售额都突破了1000亿。这意味着很多房企已经积累了相当多的物业客户，将这一块的业务分拆上市，实际就是对既有资源的一种“变现”。

如果说在过去，相当多房企的物业市场规模都还有限，难以单独撑起上市公司，那么经历了近几年的快速扩张，不少房企目前时机已经成熟了。

另外，还有一个非常重要的点，房企分拆物业上市，也给自己增加了一个新的业务板块——服务业。

过去说到开发商，总是觉得人家就是建房子、卖房子的，但是物业却是服务业。从这个角度看，也算是房企产业结构的自我升级。并且，它也符合这几年不少房企的“轻资产”发展趋势。

所以，房企分拆物业上市，在这一两年呈现出加速的趋势，其实是内外因共同塑造的结果。并且可以预期，目前还只是开始。

03

但是，市场前景看涨，并不一定能“躺着赚钱”。

据克而瑞数据，截至2019年末，万科物业在管总面积为4.38亿平方米，稳居物管行业第一。并且万科也被称为是唯一一家营收、品牌价值双百亿物业企业。

但如这次锦旗风波所示，越来越多的房企发力物业，业主的诉求越来越高，物业市场的格局还远未到定型阶段，万科的“老大”并不好当。

2018年，万科董事会主席郁亮就万科物业上市问题作出正面回应——“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

并且，郁亮认为：

然而，就在万科物业“静等”千亿目标到来的同时，今年5月12日，碧桂园服务率先成为国内首家市值破千亿的物业公司。

营收方面，2019年碧桂园服务为96.449亿元，万科物业则首次突破100亿，依然居行业第一。

但今年上半年，碧桂园服务与万科物业的营收差距已经缩小到5亿左右。今年万科物业的“老大”头衔是否要被让出，实在不好说。

另外，来自乐居 财经 的数据显示，万科物业虽然营收规模领先于整个行业，但其对应的成本增速一直高于营收增速：

甚至，今年上半年，万科物业毛利率已经低于碧桂园服务毛利率5个点以上。

04

一定程度上说，作为老牌物业，万科物业目前已经处于 “守擂”的状态，而其他房企物业新势力的来势汹汹，则直接发起了挑战。

对万科来说，这几年销售规模连续被恒大、碧桂园超越，甚至融创也迅速逼近，这对物业的未来扩张其实并非好消息。

相对房企格局的大势已定，各家房企在物业上的“厮杀”才刚刚开始。这是一个可塑度很高的领域。

而行业“老大”万科物业遭遇的送“锦旗”风波，也足以证明消费者对物业服务的整体满意度仍有待提升。

这对行业来说，其实是压力与机遇并存。压力在于，即便如万科物业这样的头部品牌，也要面临“出局”的可能性；机遇在于，所有的物业公司，都有机会站到更高的位置。

万科净利下跌45%，郁亮表示未来看好经营性业务

继2021年年中集体检讨后，万科管理层又一次开始自我反思。

3月31日， 万科A（000002.SZ） 公布了2021年的“成绩单”，并同步举行了业绩发布会。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，董事会主席郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。

对比往年，万科2021年的年报“成绩”可以说“既在意料之外，又在情理之中”。年报显示，2021年，万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

令人意外的是，在近期房地产板块整体形势一片向好的情形下，万科今天的反弹力度并不大。

被疑“业绩洗澡”

至于净利润下滑，万科表示有三点原因， 主因是毛利率下滑，其次是投资收益回落，再是计提减值 。2021年，万科的毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。其实， 近两年，房地产行业的毛利率下滑已成行业共性 。新京报推出的2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示，平均毛利率为22.41%，而2020年上半年则为28.1%。

郁亮还在业绩会上补充了另两个影响净利润的原因。 一是管理方式存在离散度大、参差不齐的问题；二是新赛道的学费高昂。

虽然看似理由很充分，但是万科营收在增长，净利润却几乎腰斩，这也让投资者直接质问万科，是否在“业绩洗澡”。

所谓业绩洗澡是指，上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨。

“业绩洗澡的门票不能太贵吧，郁亮在内的管理层因为业绩下降个人收入也是大幅下降的，如果万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上， 用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能。 ”万科总裁祝九胜直言。“我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”

万科年报显示，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。

祝九胜补充道，“我们更愿意选择‘冲凉’的方式来形容万科业绩，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更 健康 ，头脑更清醒。”会上，郁亮提到对万科2022年的发展要求，就是“企稳回升”。

郁亮指出，政策暖风频出、庞大的市场基础、依然处于行业第一阵营开发业务销售规模等多重因素，都让万科有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。万科开发经营本部首席合伙人张海强调，今年的开发毛利率维持在20%，以此作为净利润企稳的保障。

看好经营性业务

不难看出，即使坦承在业务的多赛道同时 探索 ，付出了比预想更大的成本，甚至对过往业绩产生了影响，但郁亮仍然对这些赛道保持乐观。在郁亮看来，未来， 经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。

从业务板块来看万科的收入，其房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%；物业服务营收为198.3亿元，占比4.4%。不过，拆分来看，包括物业（万物云）、物流仓储（万纬物流）、租赁住宅（泊寓）、商业开发与运营（印力）等业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面均有提升。

其中，2021年万物云收入首次超过200亿元，达到240.4亿元，同比增长32.1%。万科称，这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。

在业绩发布会上， 被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示能不能独立上市是判断标准。 至于为什么希望经营服务独立上市，郁亮直言，“ 孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。 ”

毕竟，2018年郁亮还在扬言，万物云决不上市。到了2019年，口风就变成等成为城市服务商就上市。2020年，郁亮再次改口称万物云一定会上市，但时间还没确定。时间进行到2021年11月， 万物云正式开启了港股上市之路。

“万物云在30日拿到了‘小路条’。”万科物业事业集团首席合伙人朱保全在会上表示，“当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。”

地产分析师严跃进对媒体表示， 房地产行业的规模已基本稳定，当下房企 探索 的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企的分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。