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　　来源：地产一条

　　京东拟建的员工公寓是由京东自持，员工付钱租赁，总投入将超过60亿。

　　“集团将拿出100亿元，为所有集团基层员工设立住房保障基金”。

　　刘强东去年底在内部信中对京东的“安居计划”发声后不久，今年2月份，京东全资控股的一家房地产开发公司便在北京亦庄新城斥资31亿元拿了一块地。

　　如今这块地的用途公之于众。5月4日，京东官微发布消息称，要在该地块上启动“京东青年城”项目，将建设员工公寓，并包含幼儿园、电影院、篮球馆、游泳馆、商业街等业态。

　　据悉，该项目总建筑面积30多万平方米，其中地上建筑面积19.5万平方米，地下10.5万平方米，预计总投入将超过60亿元。

　　项目包含两栋高层公寓，共约12.1万平方米，将建成近4000套员工公寓，可拎包入住，还配备了休闲、娱乐、健身区域。

　　（“京东青年城”内饰 图片来源：京东官微）

　　但与此前外界猜测的“员工福利房”有区别的是，这种员工公寓是由京东自持，员工付钱租赁。其中，还特别为初入职场的实习生准备了千余套公寓。

　　（“京东青年城”概念图 图片来源：京东官微）

　　据一条君了解，京东总部位于北京亦庄经济开发区，在五环与六环之间，但由于周围产业布局密集，且毗邻北京亦庄线经海路地铁站，该片区的租金价格并不低，一套50平方米的房源租金价位约在4000-5000元/月。

　　京东方面表示，该项目已获批成为北京市住房和城乡建设委员会认定的保障性租赁住房项目，预计租金约为市场价的一半。

　　从北京去年已推出的保租房项目来看，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，大多数项目有不同类型的房源，比如一居室或者在一套公寓内分为多个居室，由于保租房运营需自负盈亏，一些公寓运营主体无法将租金压得过低，基本上约是市场价格的8-9折。

　　京东建设和运营自持员工公寓，是否需要借助外部房企的力量呢？

　　“京东是劳动密集型的大企业，总部人也多，项目比较大型，建设可能是专业的企业，但运营可能自己的物业部门运营，也有可能请外面的专业机构委托运营。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

　　据了解，今年初参与土拍的主体为北京越新房地产开发有限公司，于2022年底成立，不久就获得了房地产开发企业二级资质，可以承担建筑面积25万平方米以下的项目，与该项目面积十分匹配。

　　另据京东方面透露，整个“京东青年城”由知名设计公司伍兹贝格主持设计，该公司曾为金茂、远洋等房企做过商业综合体设计，腾讯北京总部也出自其手。

　　由此可见，该项目或许将由京东自主开发建设即运营。

　　（“京东青年城”内饰 图片来源：京东官微）

　　实际上，自2012年起，京东在亦庄已经拿过5次地，合计金额约94.31亿，均为底价摘得，但前4次都是商业用地为主，以建设其总部大楼。

　　今年所拿地块的独特性在于，除有居住用地外，还需配建社区卫生服务站、社区养老服务站以及一个12班幼儿园。

　　繁杂的配建要求下，该块地的价格也很低，2017年京东花38.5亿元获得附近地块时，约合5.8万一平，此次拿地价格只有之前的约1/3。

　　“国家鼓励企业利用自有用地或对特定企业出让并建设租赁型公寓，以实现职住平衡，实现住房与产业、人口、区域协调发展。这类型用地，或者为企业生产配套服务用地，或者为定向出让的租赁用地。这在一二线热点城市有很多案例发生，特别是产业用地出让。这样的用地供应效率也比较高。”李宇嘉对一条君表示。

　　国内大型知名企业（如格力、华为、京东、娃哈哈、鸿星尔克）为员工建设公寓，是近年来涌现出来的一个新现象。

　　以京东为例，除了在布局物流产业时，在肇庆、济南、南昌、汕头、宝安等地频繁拿地建造产业园区时，也会相应地拿下一些配套的住宅用地，建造商品房或员工住房。

　　比如2020年10月，京东耗资47.31亿元在苏州拿下高铁新城65号、66号两宗地块，包含商务科研用地和住宅用地，住宅部分引入了平安、中南建设联合开发，不过该项目还没有正式开盘。

　　今年，位于江苏省宿迁市的“京东智慧城”三期也将投入使用，园区除了建设一座158米的宿迁第一高楼外，还包含5栋员工公寓，将为京东员工提供2929间精装公寓，以及体育场馆和商业综合体等配套设施。

　　京东集团首席人力资源官张雱表示，从二十年前创业初期，京东为员工在海淀区六郎庄租下员工宿舍，到如今遍布全国各个职场、物流园区的超2.5万套员工公寓，在员工的居住条件改善上累计投入超220亿元。

　　李宇嘉认为，这些人力密集型的企业，对员工的需求很大，能够做到员工福利和需求的人性化解决，这样既能吸引工人、留住工人，降低用工成本，也能在上市还是金融机构融资方面，都会获得明显的扶持。

　　他进一步指出，从近期热点城市住房供应新模式来看，住房供应的主体开始多元化，不再是传统开发商一家独大。这在一定程度上改变了购房者对房地产市场长期以来“买房独大”的心理预期。

　　“随着从前集中在商品住房市场的置业需求未来被多方主体分流，我们一直所倡导的租购并举、先租后买等住房消费健康发展的新模式正在慢慢形成。”

　　李宇嘉预计，后续类似“京东青年城”的租户，或将可进一步享受落户或子女就近接受教育等福利。