◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）  

　　五一假期即将结束，“人山人海”再现各大景区，文旅消费想必很劲爆，为憋了三年的内心压抑，来一次彻底释放。

　　当然，这非常利好文旅商地产。就整个楼市而言，据克而瑞监测，百强房企4月销售操盘金额5665.4亿元，环比下降14.4%，但同比涨幅超30%，较上月进一步提升。

　　年初以来，从房价涨幅领跑全国的成都楼市看，侧面能得到印证。成都某大型房企负责人近日说，相比3月突然爆发，成都市场4月没那么猛了，已回落到正常市场水平。

　　回到房企层面，A股及H股2022年财报披露窗口已过，就偿债能力而言，一个令人担忧的事实又来了，如机构研究统计的，“87%房企资金链继续恶化”。

　　文章其中还着重提及，“融资受限叠加偿债潮到来，过半房企流动性承压”。从市场层面看，特别是民营房企，除了去年底及今年初那一拨集中发债小高潮外，虽有发债批文在手，三四月发债能落地的依然偏少。

一、中债增进虽有全额担保，但对融资房企而言，需要提供反担保，也就是拿出优质抵押品出来，这势必会影响其积极性，还不如直接向银行抵押融资。

二、作为房企优化资产负债表的定增重组等，去年底以来，虽已累计有超30家房企披露定增募资补血预案，但目前还未有一家拿到正式批文。

　　这说明，各大房企特别是民营房企，虽然被利好氛围所笼罩，但实际并未迎来大降甘霖，依然融资不畅。

　　这不，五一放假前夕，“粤系千亿房企”合景泰富就突然拉响了警报。

　　4月28日，合景泰富披露2022年报被“非标”一事，称核数师原计划今年3月底出具的报告载有一项与持续经营有关的重大不确定性，也无就该重大不确定性修改意见。

　　公告当日，核数师出具报告对合景泰富上述等多项不确定不发表意见，也未能就其持续经营会计基准是否合适发表意见。

　　核数师之所以不发表意见，理由是今年4月，合景泰富情况有变，其拖欠附息银行及其他借贷总本金2.12亿元未按期偿还，触发长期借贷311.6亿元须按要求偿还。

　　不久，合景泰富紧急危机公关，回应说跟债权人积极沟通还款计划，相信此次触发长债提前到期可能性很低。

　　从媒体报道看，该回应来自受访的合景泰富内部人士，但相比集团董事会公开回应，其权威性必然大打折扣。也就是说，这种“相信”并不等同于借债合同约定的“黑天鹅”不会放出来。

　　即便不会触发，合景泰富公告里提及的2.12亿元借款未按期偿还，本身也就已构成违约，接下来无非就是续约展期。

　　实际上，4月上旬，地产密探曾专门深度分析过合景泰富2022年财报，参考《毛利暴亏21亿，偏一二线重仓的合景泰富，为何沦落至此？》，给出了押注一二线投拓的合景泰富罕见巨亏的3大原因，在雪球投资者平台上，有广东投资人还列入了另外一个原因，很令人吃惊。

　　截至去年底，合景泰富的净负债率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以内附息银行及其他借款222.45亿元，比2021年底增加近30亿元，一年以上附息银行及其他借款531.46亿元，比上一年末减少32亿元。

　　同期末，合景泰富手上现金及银行结余约103.4亿元，比2021年底294.5亿元，暴减了近200亿元，短期偿债压力极大。

　　合景泰富2022年财报第7页针对“持续经营基础”陈述说，鉴于房地产市场当前放缓，加上资本市场融资来源有限，其可能需要较预期更长时间，方可变现物业所得现金及或外部融资所得现金以履行偿债义务。

其一，正积极与现有合作的金融机构就续约若干借债磋商，其二，继续加快物业销售，加快回款及其他应收款收回，正在跟有意向方洽谈出售数栋商业物业及非核心物业项目；其三，控制开支。

　　看销售端，合景泰富今年一季度总销售额117.31亿元，较去年同期130.74亿元下滑10.27%。其中，3月楼市小阳春却同比下跌15.1%至38.5亿元，环比下跌10.88%。

　　针对今年4月销售数据（注：2022年4月销售额43.52亿元），合景泰富暂未披露出来，但从市场面环比下跌看，大概率不会太乐观。

　　在业内看来，目前靠销售合景泰富估计暂难摆脱困境，还得继续卖资产。合景泰富截至去年底手上自持商业、酒店等投资物业总市值287亿元，比上年末略减6.2亿元。

比如去年4月，合景泰富以13亿元卖掉上海一栋写字楼，去年11月以3.71亿元从成都攀成钢“天誉”项目上退出，以13亿港元从香港启德项目上退出。

　　合景泰富4月28日还披露了涉及“建议授权配股及回购股份”等多项议案，与以往年份类似，在6月初股东周年会上，建议授权配售现总股本20%即约6.84亿股及回购现总股本10%即约3.42亿股，针对回购股份，从董事会相关表述看，大概率不会行权。

去年12月中旬，合景泰富以折价约14.8%的每股配售价2.01港元配售2.35亿股，净募集约4.67亿港元，用作现有债务再融资等。今年初，其还发行由中再增进全额担保的7亿元中票融资。

　　最新港值只有27亿的合景泰富，年内能否赢得喘息时间？

　　编辑：密探君

　　文章来源：地产密探