近日，新城控股发布了公司2022年报，全年在强力保交付超13万套物业、商业运营总收入突破百亿里程碑的基础上，实现营收1154.6亿元，归母净利润13.9亿元。展望2023年，新城控股计划开工742.7万平米，同比增长39.3%，计划竣工1958.7万平米，在开发业务方面基本成功筑底企稳。商业运营总收入首破百亿 贡献毛利已近30% 　　商业运营的持续发力，也是新城控股现金流持续为正的另一关键原因。值得一提的是，持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码，随着消费基础设施 REITs、ABS、私募基金等启航以及回报率逐渐更具吸引力，新城控股持有物业也将迎来价值重估。

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　　近日，新城控股发布了公司2022年报，全年在强力保交付超13万套物业、商业运营总收入突破百亿里程碑的基础上，实现营收1154.6亿元，归母净利润13.9亿元。在当前房企面临多重调整的情况下，守住了正收益，并连续5年录得经营性现金流为正，在现金流指标方面表现稳健。

　　随着快速城镇化红利期的结束，我国房地产行业也将从过去高杠杆、高周转、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式。正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，诸多地产企业已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”。内房企近些年也开始注重运营项目的开发甚至自持，新城控股的商业运营总收入在去年整体消费受到影响情况下依然实现了可观的增长，并贡献了更多比重的利润。

　　展望存量新阶段，“开发、经营、服务并重”模式已成必然，率先出发的新城控股已在资金、产业资源、运营经验等方面竖起了一道竞争壁垒。

经营性现金流连续五年为正

　　2022年，全行业经历深度调整、销售去化低迷、信用风险频发。

　　新城控股在市场下行、交付洪峰、施工时间受限等多重不利局面下，全年确保了155个子项目竣工，竣工面积达2005.36万平米（含合联营项目），交付超过13万套物业。面向房地产行业新常态，含义更广的交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。

　　在结转交付实现开发业务收入1048.83亿元基础上，新城控股全年实现营收1154.6亿元。截止2022年末，公司已售未结面积2913.6万平米，合同负债与预收款合计1654.9亿元，未结资源仍旧充足。展望2023年，新城控股计划开工742.7万平米，同比增长39.3%，计划竣工1958.7万平米，在开发业务方面基本成功筑底企稳。

　　不过仅从2022年的利润表来看，叠加物业公允价值变动、资产减值、合联营项目损益的减少等非现金流利空因素，新城控股归母净利润录得13.94亿元，保持了全年正收益。

　　而在现金流方面，新城控股表现稳健，全年实现经营性活动现金流流净额145.35亿元，连续5年录得正流入。这从侧面反映，新城控股的业务本身是具备持续造血能力并覆盖相关成本的，据悉自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

　　实际上，在地产行业开发业务利润率普遍下滑甚至亏损的大背景下，新城控股能实现持续经营现金流正流入，主要得益于良好的销售回款率、归集率，和在销售及拿地的灵活调配，以及商业运营业务贡献持续增长现金流。

　　2022年，新城控股全年实现全口径销售额1160.5亿元，回款金额1329亿元，回款率达到115%，回款率、归集率位于行业前列。

商业运营总收入首破百亿 贡献毛利已近30%

　　商业运营的持续发力，也是新城控股现金流持续为正的另一关键原因。

　　当前地产行业逐渐进入下半场，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。此外，随着商业ABS、REITs和不动产私募投资基及长期租赁住房贷款金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，运营业务的发展也将进一步提速。

　　而吾悦广场就是在多年深耕后，于行业转折之际成为了新城控股的下半场“入场券”。

　　截止年末，新城控股在全国140个城市已布局了194座吾悦广场，合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，以多元品牌矩阵匹配商业需求。

　　在多年运营经验、成熟品牌、丰富商业资源以及强大的综合开发能力加持下，2022年新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步巩固，全年商业运营总收入100.1亿元，首次突破百亿里程碑，同比增长15.8%。其中，物业出租及管理业务毛利率达到72.6%并贡献毛利66.96亿元，占公司总毛利之比由去年同期的16.83%提升至28.95%，进一步创新高水平。

　　据透露，2023年新城控股计划新开吾悦广场20家，全年实现总收入目标110亿元。值得一提的是，持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码，随着消费基础设施 REITs、ABS、私募基金等启航以及回报率逐渐更具吸引力，新城控股持有物业也将迎来价值重估。

持续压降债务 “三箭齐发”保障融资渠道畅通

　　作为民营示范房企，新城控股在保交付、稳财务方面表现出了应有的担当。

　　截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比2021年底压降规模达185.97亿元，全年已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。与此同时，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元，全口径有息负债水平保持低位。

　　同期，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕。

　　受益于融资环境边际改善以及政策对于优质民营示范房企的政策支持，新城控股2022年平均融资成本同比下降5bp至6.52%。三箭齐发，全年各类融资渠道保持畅通，2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据。6月新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。

　　此外，年底“三箭齐发”政策的支持，和“金融16条”引入的银行多笔授信，也为新城控股再融资提供了充足的保障，截至2022年末，新城控股尚有银行意向性授信额度1400亿。

　　今年3月13日，新城控股发布向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

　　值得注意的是，定增不仅可以相当程度充实新城控股的权益规模，改善各项财务指标。与此同时，更加厚实的权益也将翘起更多的再融资规模，为公司后续融资提供了更高的自由度。