一、房地产股还有未来吗

房产股肯定还是会有未来的，因为房产的话，虽然国家现在不支持大量的建房子和大量的购房，但是国家要发展，社会要进步，还是需要有房地产市场的推动。有了房地产市场的推动作为后盾的话，国家发展，社会进步。

人们的生活水平也提高了，享受的东西也提高了，那么会有一个缓慢发展的过程，但不是无休止的无脑子的上涨。

二、地产和股票目前来说谁比较有投资价值

中原统计的北上广深的二手房成交价格数据（数据来源：中原数据，指数统计以2004年5月为基期，基期指数为100点）：截至2016年12月，北京价格指数为851，上涨8.5倍，年均涨幅18%；上海为599，上涨5.9倍，年均涨幅14.5%；广州为633，上涨6.3倍，年均涨幅15.3%；深圳为793，上涨7.9倍，年均涨幅17.2%。

简单来说，M2代表一个国家的货币发行供应量，可以用它来衡量整个国家存量货币的水位。下图是中国1990-2016年M2和GDP数据图。可以看出，自1996年开始，M2扶摇直上，遥遥领先GDP绝对额的增长率，过去十年，M2平均每年增长超过16%，尤其是2008年4万亿推出后，M2数量在其后的两年内一下子激增。

房价基本上可以跟上M2的涨幅，所以过去十多年，投资房子，意味着你的财富不会被稀释。

那么股票呢？

我们以万得全A指数来进行分析。

2007年，万得全A指数开盘价为1450点，目前的点位为4675点，10年涨幅接近2倍，跟房价的6-8倍差的很多，所以过去10年，毫无疑问投资楼市收益最大。

上面的数据亦可以得出一个结论，那就是房价跟M2相关性很强，两者过去10年的增长率基本相同。不过，今年以来，M2增速开始逐月下滑，央行公布的5月金融数据统计报告显示，M2增速几十年来首次跌至个位数9.6%。6月M29.4%，7月9.2%，8月8.9%（增速创历史新低），9月9.2%，下降趋势明显，这也意味着房价会跟随M2的走势。

所以，未来房子每年上涨均值可能会低于10%。

事实上，以美国数据来比较的话，股市回报明显要高于楼市。过去的123年里，房价年均涨幅为3.07%，而股市年均涨幅为5.3%，如果从1932低点开始算的话，那年均涨幅为7.65%。如果从1973-1974年开始算，年涨幅为8.8%。可见，股市表现要好于楼市。

未来，随着中国M2增速下降的累计效应，房价涨速大概率会降低至个位数，相反，股市的表现会更优一些。

三、房地产业和股票业他们之间有什么关联

房地产业，是卖房子的，股票业，是将企业的产权分割，在市场上交易。如果房地产业和股票业的关联，你就要看房地产行业中的公司在这个股票市场占多少的市值比重。

统计了一下，A股房地产行业的市值并不是太高，大概2万亿左右，当然你会听到中国房地产行业总市值非常的庞大，诸如潘石屹曾说过65万亿，而有人说有500万亿人民币。这里面很大部分是在H股上市的，比如恒大，碧桂园，比如SOHO。内地我们只是思考内地的房地产业。所以已经影响市值2万亿。

房地产行业的信贷占据我国信贷总额的4成左右。看以下信息：

1、2018年末，金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元。

2、2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元。

3、2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元。

4、房地产相关贷款占比35.87%。

金融业影响市值6.5万亿的银行，这部分基本已经上市的银行多少有点和房地产关联。

然后呢？房子是什么造的？钢筋混凝土，还要建筑队。钢铁前几年结构调整，现如今市值不高，大约0.3万亿。其他建材的市值，差不多一起的也是0.3万亿，建筑业大概1万亿的市值，那么钢铁业、建材、建筑业三项加起来1.6万亿的市值。

上面三项是直观的市值，房地产行业2万亿+金融6.5万亿+建材及建筑1.6万亿=10.1万亿。算10万亿市值，A股如今总共市值多少？大约52万亿，这也就是说，房地产业和股票业关联的行业是20%。

当然，这里面只是一个不严谨的统计，你想想，房地产和银行并非百分百关联，毕竟银行也贷款给实业。而建筑业，除了房地产还有财政政策的投入，公共设施的投入。这里你很难说清楚。而房地产也延伸到其他行业，比如家电，就是电动晾衣架也和房地产景气有关联。所以，有时候细致的影响可能并非如此。我们只是强调，房地产也和股票的关联性。

有调查显示：A股市值周期类达33%、科技类仅12%，美股周期类达14%、科技类达27%。我们并未细致的做过这种统计，我们只是贴了别人的结果。但是从我自己粗略的数据直观看，房地产相关的周期影响超过20%。

个人看，房地产如果要对股票业不产生影响，关键在于股票中市值占比的结构调整，对于一个国家，大约就是产业结构的调整。大量科技类，非周期的股票，消费股特别是医疗类股票替代房地产行业的市值，这样，房地产市值往下走，就没什么影响。而房地产行业下坡对于部分行业是有利的，比如商业和制造业。当然，近几年部分商业企业搞房地产，每年业绩靠卖方，部分制造业搞P2P，或者也搞房地产，结果实业荒废。这是很令人痛心的。但长远看，还是应该调整结构。房地产价格高，那么租金高，租金高就打击创业。美国上世纪80年代就有一批车库创业的年轻人，为什么在车库，因为几乎不要租金。这是不是侧面说明，低廉租金对于经济活力的重要性。

当然，北京的房价可能便宜不下来，全世界中心城市的中心地带大约都是如此。不过其他地方，可以松动房价来促进创业发展。