炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　自去年末至今，跻身于2022年大连市销售金额排行榜TOP10的大连保利时代项目，陆续实现首批交房，交房的覆盖区域为C10-C11。而在首批交房后，项目方收到不少业主联名代表业主的投诉，投诉的内容主要包括：。　　1．房屋顶楼防水质量不合格，绝大多数顶楼房屋普遍大面积透水；　　我们从人民网投诉板块了解到，近期保利地产开发的项目，出大连保利时代外，还存在不少业主投诉的情况。但房地产行业回归制造业利润率的趋势已成，保利发展将如何确保业主利益，值得关注。

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　自去年末至今，跻身于2022年大连市销售金额排行榜TOP10的大连保利时代项目，陆续实现首批交房，交房的覆盖区域为C10-C11。而在首批交房后，项目方收到不少业主联名代表业主的投诉，投诉的内容主要包括：

　　1．房屋顶楼防水质量不合格，绝大多数顶楼房屋普遍大面积透水；

　　2．验房前，开发商通过涂抹大白，烘干等方式掩盖水渍，欺骗业主收房；

　　3．室内精装存在瑕疵：入户门划痕、厨房柜门划痕、浴室门碰缺失、玄关柜搁物板缺失、大白色差，水渍、地面瓷砖裂缝、厨房门边裂缝等等；

　　4．开发商承诺了全面彻底重做楼顶防水，但私自修改达成的防水方案，采用不合格方案应付防水改善。

　　因此，部分业主代表共同联名要求开发商：

　　1．全面履行原定达成的修改协议；

　　2．按延期交房，依据合同约定赔偿损失；

　　3．室内精装按交付标准更换、修缮，缺失物品补足。

巨无霸住宅项目影响面甚广

　　据悉，大连保利时代项目是由大连保创发展有限公司开发巨无霸住宅项目，其背后是保利发展和金地集团分别持股50%，项目由保利操盘开发。

　　在此前的2020年10月，保利金地联合体以底价77.6亿元的价格摘得大连市甘井子区由家村的大城（2020）-12号-16号明星巨无霸地块，5宗地总新增住宅面积高达143.32万平米，刷新了近年大连的地王。

　　保利时代于2021年6月开盘预售，目前仍在售，如此庞大的项目分为多个区分步开发，其中C10-C11区即在开盘后仅一年半时间就迎来交房。而在首批交房后，项目方就收到不少业联名代表业主对交房工程质量的投诉，这对于目前还在售的保利时代来说无疑是个尴尬的消息。此外，如此庞大的项目覆盖的业主数量、影响的范围也很大，保利地产还需要谨慎保障交房质量。

　　实际上，保利金地在竞得项目时，其可售楼面成本约为5876元/平米。而安居客数据显示，目前期房在售均价16500元/平米。从地价与售价之比来看，如若项目能在这个价格上顺利去化，保利在该项目中能获得较为充足的利润率，理应有足够的建安成本来保障房屋品质和业主利益。不过从目前的情况来看，似乎有不少投诉业主认为保利为了利润舍弃了品质。

近期频遭业主投诉项目质量问题

　　我们从人民网投诉板块了解到，近期保利地产开发的项目，出大连保利时代外，还存在不少业主投诉的情况。

　　山西太原保利东郡项目，部分业主投诉卧室都没有木地板、门和门套的底部都因为水泡变形脱皮，客厅墙面四周都因为泡水粉化而被粗糙修补过的痕迹，浴室玻璃破裂等问题。

　　成都市保利时代云汀项目，部分业主投诉小区基本绿化景观设计、小区大面积水泥硬化地面等问题。

　　长沙保利金香槟项目，部分业主投诉小区投诉装修存在多处空鼓、卫生间墙面开裂、烟道口用简陋木板搭建，房屋坑坑洼洼等问题。

　　上海保利置业明玥湖光和保利云上澄光2个项目，也频繁受到业主的投诉，问题主要包括楼板开裂严重、部钢筋暴露、部分房型卫生间设计不合理等。

利润王保利规模登顶 产品力亦不能丢

　　随着房地产行业自2021年下半年以来进入长达近2年的深度调整期，不少高杠杆民营房企陆续出险，以至于在销售端和土地端均骤然熄火。这也给了以华润、保利这类有国资背景的央企、国企逆势而上的机会。

　　克而瑞数据显示，2022年保利发展凭借着4573亿元的全口径销售额位列行业第2，而2020年还仅在第5名。今年1-2月，保利发展的全口径销售额为635亿元，超越万科、碧桂园一举登顶中国地产业。

　　更为难得的是，保利发展在过去几年全行业规模、利润率均趋势性下滑的背景下，不仅实现了销售位次的逆袭，还保证了利润率的稳健。

　　实际上，保利发展作为A股地产行业的利润王，一直维持着不俗的利润率表现，2022年在一众房企业绩大降甚至巨幅亏损的情况下，保利发展仍实现了352.34亿元净利润和183亿元的归母利润，利润率仍有12.53%的水平，较2021年的13.05%并无明显下降。

　　我们梳理过去近年来保利发展平均拿地和销售均价情况，2017-2021年间，保利发展的拿地均价和销售均价均为明显增长，这也是为何公司能在近年保证利润率稳定的原因。但随着物价水平的提升，单位平米的建设安装等成本在上涨，导致2021、2022年的净利润率有一定的下滑趋势，保利发展也需要面对保利润和保品质的权衡。

　　更值得注意的是，据克而瑞、券商等数据，保利发展2022年的拿地均价明显上升，且全年拿地力度和体量不算小。如果后续销售均价没有大幅增长，该部分的新增土储或面临更大的盈利压力，届时保利发展需要面对更加严峻的利润及品质之间的选择。

　　如今，作为房地产行业的“头牌”，保利发展的体量预计还将逐渐扩大，所开发的项目数量也将更多，如何一以贯之地保障交房品质，这不仅关乎保利自身的口碑和发展，甚至也是整个房地产行业的风向标。但房地产行业回归制造业利润率的趋势已成，保利发展将如何确保业主利益，值得关注。