一、reits最大风险是什么

目前投资REITs应注意几方面风险。

郑凯文认为，一是资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距，该类产品的高速发展需要发起人有一定的成本承担能力以及低成本资金的大力支持。

二是上游业主违约风险。在转租赁运营模式下，长租公寓运营商采用轻资产运营模式，通过与物业业主签订租赁合同获取房源，若未来业主将房源用于其他目的，提前解除租约，将直接影响运营商与长租公寓住户的租约履行，进而基础资产的现金流。

三是住房租赁资产的权利负担。由于租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，尽管有抵押不破原先租赁的原则，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但最高人民法院判例显示，法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，无论抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，抵押权效力已经及于孳息，此时对于抵押物的租金，租金应收账款质权人劣后于抵押权人受偿。即是说抵押物已被扣押后，抵押权人对抵押物的租金可优先于租金应收账款质权人受偿。因此，租金收益的质权不能对抗租赁物抵押权。

四是运营商道德风险。采取租赁+消费金融模式的长租公寓运营商通过旗下租房分期平台向租户提供小额贷款业务后，通常可提前收取半年及一年的租金，租金回收后与上游业主结算前可能存在时间差，发生资金被用于其他用途。

五是行业政策和法律合规风险。目前在运营的长租公寓中部分物业的房屋产权属性属于商业、办公或其他非住宅性质，与其实际的住宅用途不一致，即存在实际用途与其产权属性不符的问题，后期若被住房或建设管理部门责令改正或罚款，可能会影响物业的可出租性，进而影响租金收入现金流的产生和优先级资产支持证券的兑付。

六是租赁期限问题。一般较为合理的租赁期限对物业的持有人是运营物业能够保持较高的、稳定的、可预测的收益基础。在承租再出租模式下，前期投入需要依靠长时间的运营后方可回收，如果租赁期限过短，运营物业产生的收益可能仅够覆盖原有投入成本甚至成本尚未完全回收。

二、资产、负债、所有者权益、成本、损益互相的关系是什么

资产、成本与负债的关系

一、资产的另一面是负债

1、一车牛奶是资产，还是负债？

在大家看来，它显然是资产。

但对广义生产者（生产者、经销商和零售商）而言，它却有明显的负债属性。

原因如下：

I、牛奶有保质期，超出保质期，牛奶会失去价值。卖家已经为它支付的成本会打水漂。

II、牛奶要存储，存储要支付租金。租金是成本，成本的本质是负债。

III、牛奶在生产者手中有明显的负债属性，因此，急于脱手（负债）的生产者面对渠道几乎没有谈判筹码。因为生产者在逻辑上没有谈判的筹码，所以只能不计成本的向渠道递交投名状，这是“渠道为王”的内在原因。

2、一个钢厂，是资产，还是负债？

在大家看来，它显然是资产。

但实际上，它到底是资产，还是负债？并不一定。

如果订单充足，在支付各项成本之后，依然能够产生利润，它是资产。

反之如果订单不足，在支付各项成本之后，会产生亏损，且这种亏损具有长期性，那么，它看似是资产，实际则是一种负担（负债）。

3、一套住宅，是资产，还是负债？

在大家看来，它显然是资产。

但实际上，它到底是资产，还是负债。并不一定。

如果有人使用，它是资产。

但如果没有人使用，持有人依然要为它支付维护、物业、取暖等费用，它本质是一种负债。

二、旧思维带来的问题

路人甲和他的同伴一直渴望创造金灿灿的固定资产和生产能力，随后，变成他们炫耀的成功资本。

因此，路人甲一旦获得资金，第一件事情就是创造所谓固定资产和生产能力。

但当路人甲真正创造出固定资产和生产能力，路人甲才会发现：这哪里是金灿灿的资产？分明就是成本的无底洞。

如下图：路人甲以为的固定资产，实际是固定成本开支，即固定负债，路人甲以为的生产能力，实际是固定库存和渠道成本。

真实的未来在哪？

三、未来在固有认知的相反方向

1、为什么本土资本会错失整个互联网？

如下图：大家的思维向左，未来在右。

大家始终认为要先落地，制造实体资产，迎合大家的胃口，大家才会选择。

但实际你制造的是负债，错误认知可以维持一阵，但长期成本与债务会越累越多，有谁会接你的债务？

反观外资在做什么？

不媚俗，发现轻资产，承认轻资产。

二十年如一日，在用户的电脑和智能手机之上搭建新通路，把100%的订单倒流给5%至1%的卖家。

让1%的卖家赚到利润，1%的卖家为了维持盈利，会抢着（打广告）上缴大部分利润。

上缴的利润汇聚，支撑轻资产的价值被全球承认（去海外上市）。

2、为什么中国在农业社会晃悠两千多年，都无法进入工业社会？

重农抑商，在进入农业社会的起点是对的。但在农业社会的末端，工业社会的起点就是错的。

群体在一个错误方向上无论多么努力，结果都是一无所有。

3、公共网络能否成功的关键在什么？

突破传统认知禁锢，

坚持做边际成本为零的链接与轻资产。

发现并承认自己休闲时间与智能手机的价值。

4、未来是什么？

I、消费者（你）能够绝对掌控的休闲时间、智能手机和消费是市场交易的主渠道，传统渠道是补充。

II、构筑在知识、技术共享基础之上的知识、技术和创意市场容量超过实体市场容量，使智力平等不受资金、地域、阶层限制。

III、资金充足，智能机器只采用最优技术，生产、运输、服务走向无人化，各种能耗达到最低。

IV、人机分工：人负责创造知识、技术、创意和指挥，智能机器负责生产、运输、交付和服务。

V、地球不向人类收费，实体无人化，就没有成本。没有成本属性的资产就没有债务属性。

VI、充分智力竞争在互联网上发生（而不是在实体领域），会激活整个社会的创造活力。

VII、创新力被激活之后，人类需要抑制过渡智能化的发展与泛滥，同时，新体力劳动会像健身一样成为一种潮流，做农活没有报酬，还要付费的。

三、云养殖是什么意思

意思是通过互联网技术和实体牧场养殖相互结合之后,带来的项目完全能够让用户在足不出户的情况下,就可以实现了养殖赚钱的模式，是互联网+农业或畜牧业的一种新型养殖的发展方向。

关于轻资产是什么意思到此分享完毕，希望能帮助到您。